Ein Haus in Spanien bauen: Was zum Quadratmeterpreis noch dazukommt

Das Grundstück vor dem Hausmodell prüfen

Kläre vor dem Grundstückskauf oder der verbindlichen Auswahl eines Hauses, ob und wie das Grundstück bebaut werden darf. Zufahrt, Hanglage, Bodenverhältnisse, vorhandene Versorgungsanschlüsse und weitere Beschränkungen können den Entwurf und die Kosten erheblich beeinflussen. Ein leeres Grundstück ist nicht automatisch baureif.

Hole die nötigen Auskünfte der Gemeinde und technische Beratung ein. Welche Untersuchungen erforderlich sind, muss mit dem konkreten Bauvorhaben abgestimmt werden. Das spanische Gesetz Ley de Ordenación de la Edificación legt Aufgaben und Verantwortlichkeiten der Baubeteiligten fest. Als Bauherr übernimmst du damit mehr als die Auswahl eines passenden Modells im Katalog.

Offizielle Quelle: BOE · Ley 38/1999 de Ordenación de la Edificación

Flächenangabe und Ausbaustufe müssen zusammenpassen

Prüfe, welche Quadratmeter das Angebot verwendet: etwa die nutzbare Innenfläche, in Spanien superficie útil, oder die weiter gefasste Gebäudefläche, superficie construida. Lass dir die Berechnung erklären und kläre, wie überdachte Vorbereiche, Garage, Terrasse und Keller berücksichtigt werden. Zwei Preise je Quadratmeter lassen sich nicht direkt vergleichen, wenn die zugrunde gelegten Flächen oder die enthaltenen Räume unterschiedlich sind.

Ebenso wichtig ist der Zustand bei Übergabe. Was ist bei Tragwerk, Gebäudehülle, Haustechnik, Oberflächen, Küche, Beleuchtung und Ausstattung enthalten? Auch „schlüsselfertig“ braucht eine genaue Leistungsliste. Bei einem Fertighausangebot ab Werk musst du zusätzlich nach Transport, Montage, Zufahrt und Arbeiten auf dem Grundstück fragen. Erst dann ist ein Vergleich mit einem umfassenden Bauangebot möglich.

Ein Beispiel: Aus 180.000 € werden zunächst 236.000 €

Nehmen wir ein Bauangebot über 180.000 € an. Vier darin nicht enthaltene Kostenbereiche machen zusammen weitere 38.000 € aus. Zusätzlich werden in diesem Beispiel 18.000 € als Reserve eingeplant. Damit ergibt sich eine Summe von 236.000 €. Sämtliche Beträge sind frei gewählt. Sie sind weder Marktpreise noch die Abrechnung eines tatsächlich gebauten Hauses.

Grundstückskauf, Steuern und Finanzierung sind auch in diesen 236.000 € noch nicht enthalten. Sie müssen für den jeweiligen Fall separat berechnet werden. Die Zusatzposten stehen hier nur deshalb in der Rechnung, weil sie im angenommenen Ausgangsangebot fehlen. Ist eine Leistung bereits im vereinbarten Preis enthalten, darf sie nicht ein zweites Mal hinzugerechnet werden.

• Zusätzlich zu prüfen: Grundstückskauf samt Nebenkosten, falls noch kein Grundstück vorhanden ist.
• Zusätzlich zu prüfen: Steuern, Gebühren und sonstige Kosten des konkreten Vorhabens.
• Zusätzlich zu prüfen: Finanzierung, eine vorübergehende Mietwohnung und noch nicht kalkulierte Entscheidungen.

Vereinbart, geschätzt, offen: drei Spalten für dein Budget

Ordne die Kosten nach ihrer Verlässlichkeit. In die erste Spalte kommen Leistungen, deren Umfang und Preis vertraglich feststehen. In der zweiten stehen Schätzungen mit den dazugehörigen Annahmen. Die dritte enthält noch ungeklärte Arbeiten, Entscheidungen und Prüfungen. Diese offenen Punkte brauchen weiterhin Aufmerksamkeit, auch wenn sich die bereits bezifferten Posten zu einer scheinbar fertigen Summe addieren lassen.

Im Vertrag sollten Materialien, überprüfbare Eigenschaften, Mengen, nicht enthaltene Leistungen, Termine und der Zahlungsplan klar beschrieben sein. Vereinbare auch den Umgang mit Änderungen. Was passiert, wenn der Baugrund eine andere Gründung verlangt oder du andere Oberflächen auswählst? Vor der Ausführung sollten Anlass, Mehr- oder Minderkosten und Folgen für den Zeitplan festgehalten werden.

Lass Grundstückskauf, Planungshonorare und Bauleistungen jeweils nach ihrer steuerlichen Behandlung berechnen. Ein einziger pauschaler Steuersatz für alles führt nicht zuverlässig zum richtigen Ergebnis. Hinzu kommen die zu bestätigenden kommunalen Gebühren und Abgaben. Für deine Finanzierung zählt die gesamte Zahlung, doch dafür müssen die einzelnen Grundlagen zuerst stimmen.

Bei zu hohen Kosten zuerst den Entwurf überprüfen

Besprich mit dem Planungsteam, wie viel sich durch eine kleinere Fläche, einen einfacheren Baukörper oder die spätere Ausführung einzelner Arbeiten sparen lässt. Aufschieben lassen sich Arbeiten, die später ohne Rückbau bereits fertiger Teile ausgeführt werden können. Prüfe bei jeder Änderung, welche Nutzung entfällt oder erst später möglich wird. Die Wahl günstigerer Oberflächen gleicht einen aufwendigen Entwurf nicht zwangsläufig aus. Ungezielte Kürzungen können zudem Folgekosten verursachen, wenn notwendige Arbeiten später nachgeholt werden müssen.

Halte eine Variante fest, die auch mit vorsichtigen Annahmen finanzierbar bleibt. Zusätzliche Wünsche können als gesonderte Optionen danebenstehen. Die Reserve ist für verbleibende Ungewissheiten gedacht. Bereits bekannte notwendige Leistungen gehören mit eigenem Kostenansatz ins Budget und dürfen nicht stillschweigend auf die Reserve verschoben werden.

Fertighaus und konventionellen Bau auf gleicher Grundlage vergleichen

Welche Bauweise günstiger ist, zeigt sich nur an einem konkreten Vorhaben. Vergleiche dasselbe Haus auf demselben Grundstück, mit gleichwertigen Eigenschaften und derselben Ausbaustufe bei Übergabe. Lass beim Fertighaus aufschlüsseln, welche Arbeiten im Werk und welche vor Ort stattfinden. Transport, Montage und die dafür nötige Zufahrt gehören gegebenenfalls dazu.

Kläre, wer für jeden Teil verantwortlich ist und wie Planung, Lieferung und Arbeiten auf dem Grundstück koordiniert werden. Ein Katalogpreis kann eine seriöse erste Orientierung bieten und dennoch wesentliche Kosten für dein Grundstück nicht enthalten. Wenn diese Grenzen vor der Entscheidung offenliegen, kannst du die Angebote sinnvoll vergleichen.